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新聞動態-企業新聞

40年老小區為何一年大變樣

 40歲的老小區卻絲毫不見垂暮之氣——人臉識別系統把守著小區入口,院落干凈整潔,綠地翠意盎然(改造前后對比如圖)。居家過日子所需的柴米油鹽、理發維修等服務,不出社區都能搞定。

    這里是近日完成改造的勁松“一街兩園”示范區。

    開展老舊小區改造,大量改造資金從何而來,又該如何建立長效管理機制?本市在勁松開展試點,首次引入社會機構,創新投融資機制,運用市場化方式推動城市更新。

    變臉兒 40歲小區一年煥新顏

    十米寬的勁松西街縱貫勁松二區,這是居民出入的必經之路。

    昨天上午,記者來到這里,熱鬧的市井氣息撲面而來。小街干干凈凈,路旁一溜兒便民商店外觀亮麗,在保安的指導下,路旁自行車擺得整整齊齊。“變化真大,頭一眼看過去,還以為走錯了地兒!”8月初,居民林海從閨女家搬了回來,一踏入西街就愣了一下。

    以前什么樣呢?勁松街道辦相關負責人何海軍拿出了一張照片:街面被軋爛,自行車亂停放,兩側店鋪外立面破舊,外擺攤子幾乎擺到了路中間。小區里頭的環境也是如此。衛生、停車、綠化、治安……老小區的常見問題,這里一樣都不少。

    東三環附近,這樣的老舊小區并不鮮見。據介紹,勁松小區是改革開放后第一批成建制的樓房住宅區,分為一至八區。它始建于上世紀70年代,目前樓齡已超過40年,普遍設施老舊,缺乏綠地和文體、停車設施,且沒有物業公司管理。此前數年,這里雖已開展過抗震加固、外墻保溫等改造工程,但未能從根本上改善居住條件。

    “老舊小區改造,最缺的就是錢。”北京清華同衡規劃設計研究院總工程師張險峰說,沒有改造資金來源、不產生新的盈利空間,自然沒有企業愿意投入。而僅靠政府投入杯水車薪,難以完成如此艱巨的改造任務,后續的長期管護就更是難以為繼。

    以傳統方式開展治理,難以從根本上解決勁松老舊小區的復雜問題。于是在去年7月,首個引入社會機構、利用社會資本開展老舊小區改造的嘗試在勁松一、二區啟動了。屬地街道與愿景集團合作,在規劃、住建和房管等部門的指導下對小區開展綜合改造和提升,共同探索社區長效發展的創新模式。

    歷時一年,“一街兩園”示范區完成改造,包括勁松西街、二區小公園以及209號樓,約占勁松一、二區總面積的10%。

    錢哪來 盤活閑置投資變現

    資金一直是老舊小區改造面臨的最大困難,在勁松一、二區改造中,資金缺口高達數千萬元。眼下,企業掏錢改造解決了燃眉之急。但下一步面臨的最大難題則是:如何挖掘盈利空間、保持改造工程的可持續性。

    “我們盤點了社區的配套用房、人防工程、閑置空間,然后逐步分批交由企業開展經營。”勁松街道辦主任孔鋼城說,如此一來,既可使企業逐步收回成本,也可補足老舊小區生活性服務業的短板。

    就拿209號樓的車棚來說,其面積約200平方米,大部分空間常年處于閑置狀態。如今,車棚的北側部分改造后出租給了“匠心工坊”便民商店,為居民提供保姆家政、家電清洗、針頭線腦以及配鑰匙、換電池等服務。旁邊的配套用房被粉飾一新,打造成統一風格,由百年義利等連鎖食品企業入駐。

    在勁松一、二區,共有千余平方米閑置空間以這種方式盤活了。

    在開拓盈利空間的同時,盤活閑置空間還為居民提供了更多的舒適和便利。

    “一、二區共有居民3605戶,40%是60歲以上的老年人,37%是在此租房的年輕人。這兩類人群都存在不小的消費需求。”該項目負責人劉楚告訴記者,以便民業態為例,中老年人群希望增加菜市場、社區食堂等,而年輕人則傾向于健身房、 咖啡館、收發快遞等服務。此次改造中,根據小區人群、需求配比,小區就分別布局了不同的便民服務業態。

    劉楚介紹說,除了盤活閑置空間,企業還將通過后續物業管理、便民設施付費等多種渠道,實現投資回報平衡。據測算,企業投入的改造資金約在14年后全部收回,并實現微利、可持續經營。

    怎么改 20次居民議事會定方案

    一條赭紅色跑道環繞四周,乒乓球案、兒童滑梯、棋牌桌一應俱全。木質圍廊底下,三三兩兩的居民閑坐聊天。3000平方米的公園才開放不到一個月,就成了勁松二區居民遛彎、遛娃的好地方。

    “這里以前也是個公園,可環境遠遠沒有現在這么好。”一位居民告訴記者,升級之前,公園沒有桌凳,大伙兒來乘涼、下棋都得自帶馬扎,“來這兒的都是老年人,年輕人瞧不上。”

    要讓居民滿意,最重要的是充分征求居民的意見。起初,公園的設計方案也并非盡善盡美,在居民的建議下增加了兒童滑梯,塑膠跑道也向南甩了一個彎,以免跑步者打擾居民休息。

    傾聽居民需求,貫穿在勁松一、二區改造的全過程。勁松街道辦負責人介紹,在推進項目時,采用了“五方聯動”的工作機制,由區級統籌、街鄉主導、社區協調、居民議事、企業運作,共同推進社區綜合整治。“早在項目啟動之初,我們就走訪了2380位居民,梳理出不同年齡段人群最迫切的改造需求。”劉楚說,為了實現更加精準的需求管控,真正做到“民有所呼,我有所應”,勁松街道和企業項目團隊以入戶訪談、現場調研、居民議事會、評審會等方式收集居民需求。

    而對于社區的整體改造方案,居民更是足足開了不下20次議事會,反復推敲,最終才達成一致。停車管理、治安、景觀、燈光、電梯加裝等21大類、51項,每一項都由社區居民拍板定奪。

    遇到分歧不回避,而是依靠黨建引領、共商共治化解爭端。勁松一、二區的黨員和143位樓門長發揮帶頭作用,保證改造工作順利推進。

    聚民心 社區活動升溫居民情

    上周末傍晚,小公園中央支起了電影放映機,一場愛國主義題材電影把500多位鄰里街坊聚在了一起。

    今年6月,經勁松一、二區的業主投票,愿景集團物業正式入駐。從那時起,像這樣的社區活動每周都要舉辦至少一次,原本不熟悉的鄰居因此而結識,仿佛找回了數十年前熱絡的鄰里情誼。

    “改造帶來的不應該只是硬件的提升,更該包括人文環境的改善。”劉楚說。上世紀七八十年代,勁松一、二區屬于本市最早的現代化住宅,“能住在這兒的居民心里都有一種驕傲感。”

    時光流轉,當年最好的樓房如今變成了城市的暗淡一隅,曾經充滿驕傲感的居民也多多少少承受著失落。怎樣讓居民找回社區的歸屬感、榮耀感,并建立彼此之間的深厚情誼,成了物業最主要的目標之一。

    消夏市集、跳蚤市場、公益電影……一場場豐富多彩的活動拉近了鄰里關系,陌生人變成了熟人、朋友。

    不久前,一間理發店在勁松西街開張了,僅有十幾平方米,但客如云來。老板不是別人,而是在這里擺攤兒經營近十年的朱師傅兩口子。

    “一開始,我們覺得自己肯定干不下去了。”朱師傅說,自己這些年占道經營,雖說方便了不少居民,但于法于規并不占理兒。沒想到,在這次改造中不但沒有被轟走,反而作為便民業態保留下來,還有了合法固定的經營場所。“為了回報社區和居民,來我這兒理發的老人60歲以上打折,80歲以上的只要提前預約,我就上門服務!”

    和朱師傅一樣,修鞋匠、保潔員、水果攤主等七八位社區的“老朋友”,如今都繼續留在社區里為大伙兒服務,延續著社區的溫情。

    勁松街道辦負責人介紹,在“一街兩園”示范區的基礎上,今年,一、二區的改造將繼續推進,成為環境整潔、管理有序、守望相助、共建共享的和諧家園。

文章來源:北京晚報

 


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